Herencias con inmuebles en España [2026]
Gestionamos el proceso completo de herencias internacionales con inmuebles en España: NIE de herederos, ISD, notaría y registro. En Andalucía, impuesto de sucesiones casi nulo para herederos directos.
¿Cuándo aplica el derecho español?
El derecho español se aplica a todos los bienes inmuebles ubicados en España, independientemente de la nacionalidad del fallecido o de los herederos. Sin embargo, el Reglamento Europeo de Sucesiones (650/2012) permite a los ciudadanos de la UE elegir la ley de su país de residencia habitual.
El Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) siempre se aplica a los bienes en España, incluso para herencias regidas por otro derecho. En Andalucía, las bonificaciones para herederos directos hacen que el ISD sea prácticamente nulo.
¿Qué gestionamos?
- Certificado de últimas voluntades y defunción
- NIE urgente para herederos no residentes
- Traducción jurada de documentos extranjeros
- Coordinación con notaría española
- Cálculo y presentación del ISD en Andalucía
- Escritura de adjudicación de herencia
- Inscripción en el Registro de la Propiedad
- Cambio de titularidad en bancos y otros activos
- Venta posterior de la propiedad si se desea
Proceso paso a paso
Documentación y certificados
Obtenemos el certificado de defunción apostillado, el certificado de últimas voluntades español y el NIE de los herederos no residentes.
Valoración de bienes
Valoramos el inmueble y los demás bienes en España para calcular el ISD. Coordinamos con peritos si es necesario.
Redacción de la escritura de herencia
El notario redacta la escritura de adjudicación de herencia. Si hay herederos en el extranjero, gestionamos apoderamientos y traducciones juradas.
Liquidación del ISD
Presentamos y liquidamos el Impuesto de Sucesiones (ISD) en Hacienda. En Andalucía la bonificación del 99% para herederos directos reduce el importe casi a cero.
Firma notarial y registro
Firma de la escritura ante notario e inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos.
Gestión bancaria y patrimonial
Tramitamos el cambio de titularidad de cuentas bancarias y otros activos en España. Si los herederos desean vender la propiedad, gestionamos también la compraventa.
ISD en Andalucía: tabla de bonificaciones
Andalucía aplica una bonificación del 99% para herederos de los grupos I y II (descendientes, ascendientes, cónyuge). El resto de herederos tributan al tipo estatal.
| Tipo de heredero | Grupo | Bonificación | ISD efectivo |
|---|---|---|---|
| Hijos / Cónyuge / Padres (directos) | I / II | 99% | ~0% |
| Hermanos / Sobrinos | III | 0% | Tipo estatal |
| Primos / Otros parientes | IV | 0% | Tipo estatal |
| No parientes | IV | 0% | Tipo estatal |
* Los tipos estatales varían según el valor del bien y el parentesco. Consulta nuestro equipo para un cálculo personalizado.
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¿Qué ley se aplica a las herencias internacionales en España?
El Reglamento Europeo de Sucesiones 650/2012 permite a los ciudadanos de la UE elegir la ley de su país de residencia habitual. El ISD español siempre se aplica a los bienes en España, independientemente de la ley elegida.
¿Cuál es el impuesto de sucesiones en Andalucía?
En Andalucía, los herederos directos (hijos, cónyuge, padres) tienen una bonificación del 99% en el ISD. Esto significa que prácticamente no pagan impuesto de sucesiones sobre inmuebles en la Costa del Sol.
¿Necesitan NIE los herederos no residentes?
Sí. Todo heredero no residente que vaya a recibir un inmueble en España necesita el NIE antes de firmar la escritura. Lo tramitamos con carácter urgente.
¿Cuánto tiempo tengo para presentar el ISD?
El plazo es de 6 meses desde la fecha de fallecimiento. Se puede pedir una prórroga de otros 6 meses antes de que venza el primer plazo. Superar los plazos implica recargos.
¿Qué pasa si no hay testamento en España?
Si no hay testamento español, se tramita una declaración de herederos ab intestato. Es un proceso más largo pero perfectamente gestionable. Si hay testamento en otro país, puede reconocerse en España mediante el Reglamento 650/2012.
¿Podemos vender la propiedad heredada desde el extranjero?
Sí. Una vez inscrita la herencia en el Registro de la Propiedad, los herederos pueden vender el inmueble aunque residan fuera de España. Podemos gestionar la venta con poder notarial.
¿Has heredado un inmueble en España?
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